A cura dello studio legale Avv. Monica Brogi in Campi Bisenzio (FI)
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Cari lettori, questo mese forniamo dei consigli utili per coloro che si trovano a dover stipulare un contratto d’affitto per una casa.
Prima di tutto, occorre sapere che in Italia vi sono delle regole ben precise da osservare quando si stipula un contratto di locazione (ossia affitto).
Tipologie di contratti d’affitto
Il contratto di locazione per uso abitativo è di due tipi:
il primo prevede un canone libero e una durata fissa di quattro anni rinnovabili per altri quattro;
il secondo, un canone calmierato (concordato attraverso la contrattazione tra sindacati degli inquilini e associazioni dei proprietari) ed una durata fissa di tre anni rinnovabili per altri due.
Affitti temporanei possono essere stipulati solo dagli studenti fuori sede (con durata da sei mesi a tre anni) o da chi cerca casa per uso temporaneo (con durata da uno a diciotto mesi). In questi casi l’appartamento può essere affittato solo alle condizioni concordate tra le organizzazioni di categoria.
Per la stipulazione di questi due ultimi tipi di contratto e per quelli conclusi sulla base degli accordi siglati dalle organizzazioni degli inquilini e proprietari sono utilizzabili i modelli standard depositati presso i Comuni, che contengono specifiche anche con riferimento alle caratteristiche che contraddistinguono un appartamento ammobiliato e le relative percentuali di aumento sul canone.
Per i contratti a canone libero invece, potete usare i modelli messi a disposizione dalle associazioni di categoria (quali ad esempio: Sunia, Sicet, Uniat e Confedilizia.)
Per legge sono nulli tutti i contratti che prevedano una durata inferiore a quella prevista; nullo è anche ogni patto (al di fuori del contratto stesso) con cui le parti si accordino per il pagamento di un canone d’affitto superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.
Canone di locazione
Oltre a quanto già detto sull’ammontare del canone, è consigliabile evitare pagamenti in contanti e pretendere comunque e sempre una ricevuta di avvenuta corresponsione del canone.
Sarà da tener presente che, il canone concordato, subirà annualmente un lieve aumento in relazione al c.d. indice ISTAT, ossia il canone verrà adeguato al costo medio della vita in Italia
I costi di registrazione del contratto d’affitto
Tutti i contratti di locazione, ad eccezione per quelli di durata inferiore a trenta giorni in un anno, devono essere registrati entro trenta giorni dalla conclusione dell’accordo, presso gli uffici periferici dell’agenzia delle Entrate o avvalendosi del sistema di registrazione telematica.
La registrazione deve essere richiesta, previo versamento dell’imposta presso qualsiasi concessionario della riscossione, banca o ufficio postale, compilando il modulo F23, indifferentemente, sia dal proprietario che dall’inquilino.
L’imposta grava in parti uguali tra le parti contraenti.
L’omessa registrazione, il mancato pagamento dell’imposta di registro e l’indicazione di un importo inferiore a quello reale all’atto della registrazione, comportano l’applicazione di una sanzione amministrativa.
Stipulare e registrare il contratto, oltre a costituire un adempimento previsto dalla legge al fine di evitare l’evasione fiscale, consente anche di ottenere dei vantaggi economici sia per i proprietari: deduzioni ai fini della determinazione del reddito imponibile; che per gli inquilini:detrazioni di imposta; in presenza di specifici requisiti.
Alcune clausole del contratto. Le spese
Ogni appartamento, essendo situato in uno stabile più grande (condominio), ha degli oneri accessori aggiuntivi – oltre al canone di locazione concordato.
Tali oneri devono essere pagati all’Amministratore del condominio ove è ubicato l’appartamento.
Occorre ricordare che, sono a carico dell’inquilino: il servizio di pulizia, la gestione corrente dell’ascensore, l’acqua, l’energia elettrica delle parti comuni, la gestione corrente del riscaldamento e la spesa per il portierato al 90% .
Il conduttore (ossia l’inquilino) ha diritto a ottenere la distinta analitica delle spese, a esaminare i documenti giustificativi delle spese e a partecipare su invito del proprietario (ossia locatore) e con diritto di voto all’assemblea che decide su spese di riscaldamento.
Nei contratti può essere previsto il richiamo ad accordi collettivi tra i sindacati degli inquilini e le associazioni della proprietà per una diversa ripartizione delle spese.
Tutte le riparazioni straordinarie, escluse quindi quelle di piccola e ordinaria manutenzione, sono a carico del proprietario che ha una responsabilità per i difetti ed i guasti dell’immobile e degli impianti.
Il mancato pagamento degli oneri accessori a carico dell’inquilino e delle spese per riscaldamento è causa di risoluzione del contratto per morosità. La legge stabilisce,infatti, che il mancato pagamento delle spese accessorie può essere causa di risoluzione del contratto quando l’importo non pagato superi quello di due mensilità del canone.
Disdetta
Se l’inquilino intende risolvere il contratto di affitto ed andarsene prima della sua naturale scadenza o non intende rinnovarlo, deve dare al proprietario una disdetta scritta (ossia lettera da spedire per raccomandata) i cui termini sono regolati dal contratto e dalla Legge.
La Legge stabilisce che la disdetta deve essere data con un anticipo di almeno sei mesi – salvo nel contratto sia diversamente stabilito.
Questo al fine di dare il tempo al proprietario di cercarsi un nuovo inquilino disposto a subentrare nella locazione ed evitare così di ritrovarsi dall’oggi al domani scoperto nella riscossione del canone.
Qualora l’inquilino non rispetti tali termini potrà incorrere in gravi problematiche, quali – ad esempio – la mancata restituzione di una eventuale cauzione consegnata al momento della stipula del contratto o al rinnovo, per un altro periodo, del rapporto di locazione.
Subaffitto
Il subaffitto totale, ossia quando si cede ad altre persone tutto l’appartamento, è vietato ed è uno dei motivi di sfratto.
Il subaffitto parziale, ossia la stipula di un’altro contratto con cui si consente ad altre persone di usare una parte dell’appartamento, si può fare solo se il contratto di affitto non lo vieta.
Chi subaffitta deve, comunque, comunicare al padrone di casa nome e cognome della persona ospitata, la durata del contratto e quali stanze sono subaffittate.
Affitto e clandestinità
Vi segnalo, infine, che affittare ad un cittadino extracomunitario, privo del permesso di soggiorno, è lecito a patto che il canone di affitto sia equo.
Questa è stata la conclusione cui è giunta la prima sezione penale della Corte di Cassazione che alleggerisce, di fatto, l’effetto del pacchetto sicurezza varato dal governo con il D.Lgs. n. 286 del 1998, art. 12, comma 5 bis (come introdotto dalla L. n. 125 del 2008) in merito al reato di clandestinità ed alla confisca dei beni immobili.
租凭合同的种类
用于住宅的租凭合同有两种类型：
第一种可自由规定租金，固定有效期为4年，可再延续4年；
第二种的租金是受控制的（通过房客代表和业主协会协商后决定），固定有效期为3年，可再延续2年。
临时租凭合同只有学生有权签署（有效期为6月至3年）或者谁临时需要主要（有效期为1年至18个月）。在这些情况下，只有在房屋组织的同意下可租用房屋。
就最后两种和需要房客委员会同意才可签署的合同，房东可以使用政府提供的标准格式，其中包含了有关房屋家具特征和租金增长的相对百分比。
就自由规定租金的合同，可以使用房屋委员会的合同格式。（比如Sunia, Sicet, Uniat和Confedilizia)。
从法律的角度而言，所有比规定的有效期短的合同都无效。双方商定的租金（合同以外的）比书面和纪录的合同租金高的协议也同样无效。
房屋租金
除了上文中提到了租金总额，建议避免用现金支付，支付租金后要求获取收据。
需要注意的是，协定好的租金每年将按照意大利国家统计局的指数而稍许增加，也就是说租金将根据意大利平均居住成本而调整。
租凭合同登记费用
所有的合同，除了一年内的有效期小于30天的合同，必须在签署完毕后的三十天之内在当地税务局登记，或者通过电子登记系统登记。
该纪录要求租客和房东两者都必须填写F23表格，在任何房地产交易公司，银行或者邮局缴付税务。
签属合同双方平均承担税务。
非登记的合同，没有缴纳税务和租金低于实际登记金额的情况，将受到行政处罚。
在符合指定要求的前提下，签署和登记合同，除了履行法律规定的税务从而避免逃税情况外，同时允许业主获得经济效益：可抵消部分房屋征税；对住户来讲：从收入中扣减税收。
合同的一些条款, 费用
地处在更大的建筑楼(公寓)内的每套住房，除了约定的租金，还有其他额外的费用。
这些费用必须支付给该公寓大楼里的物业管理。
需要注意的是，租客需要承担的费用有：大楼清洁费，使用电梯的管理费，公用的水电费，公用的暖气费和90％的门房间费用。
承租人（也就是租客）有权利得知所有的开支细目，审查证明开支的文件，并代表业主（也就是出租人）参加决定暖气费用的住户会议并投票。
合同可以要求住户和业主委员会重新决定如何分摊费用。
所有额外的维修，除了那些小规模和正常的维护，有业主承担费用，并且有责任维修房屋和其设施的损坏。
如租客不支付应承担的物业和暖气费用，以违反合同为因，可终止合约。事实上，法律规定当没有支付的物业费用累计超过两月的租金，将终止合同。
取消合约
如果租客有意终止租凭合同，在自然合同有效期到期之前离开或者不再决定延期，按照合同和法律规定必须向业主出示一张书面的通知（或者可以寄挂号信给业主）。
法律规定合同的取消必须在6个月之前通知－除非在合同中另有协定。
这样房东就有时间寻找其他的租客，避免突然之间无人支付租金。
如果租客未能遵守这些条款，可能会面对严重的问题，比如，在签署合同或者延期合同的时候，没有交给房东房屋续租的书面通知。
转租
整体转租，就是把整套房屋转租给第三者，是禁止的，是被驱逐的原因之一。
部分转租，就是允许第三者使用房屋的一部分而签署另外一份合同，只有合同不禁止的情况下才可以。
有意转租的租客必须告知房东其他租客的姓名，合同的有效期和转租哪些房间。
租赁和非法移民
最后向大家指出，把房屋出租给没有合法居留证的非欧盟公民，在租金公平的前提下是合法的。
事实上，由最高上诉法院的刑事第一部分的结论减轻1998年第286条政府法令，第12章，第5段bis（和2008年第125条法律规定的一致）规定针对非法移民罪和没收财产的安全方案的罪名。
