在上一期的公众号推文中华人家给大家介绍了意大利法拍房的来源:
意大利的拍卖房究竟是从哪里来的？
那么法院究竟是如何进行房屋的司法拍卖呢？对法拍房感兴趣的朋友应该如何参与呢？
首先我们要了解什么是房屋司法拍卖：当债务人（业主）无力履行按揭合约，或无法清偿债务时，而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行，将债务人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金满足债权。
除了债权人之外，所有人皆可参与房屋竞拍，可按照拍卖操作流程自行参与，无需律师或其他顾问协助。
法院司法拍卖流程
在房屋正式拍卖之前，法院会指派专业房产评估专家对被拍房房产的价值进行评估。
在评估专家出示的报告中我们可以找到很多房产相关的重要信息：房产地籍信息、房产平面图、房产的技术特征、是否存在违规改造或者其他限制、房屋目前是否空置等。
这份评估报告是可以查阅的（在法拍房官网或法院的档案室），所以对拍卖标的感兴趣的一定要仔细约定该文件。
在确定了法拍房的价值之后主理法官会正式下达强制拍卖令（ordinanza di vendita）,强制拍卖令将会规定以下几点：
房屋起拍价格
参与竞标者提交保证金的日期和方式
提交参与拍卖申请截止日期
房屋拍卖日期
拍卖结束后支付房款截止日期
根据法律规定，法院需要在房屋正式拍卖45天前在法拍网站上公示出此次拍卖的相关信息。
法院还会指派出一个司法拍卖房产报关员（custode giudiziario），他的工作就是协助感兴趣的潜在买家看房。
法拍房一般是不保证无瑕疵的，感兴趣的朋友一定要仔细评估这些瑕疵的潜在风险，有部分瑕疵是可以通过后期改造去除，但是部分功能性瑕疵是不可逆的，再加上目前的拍卖房价格并不低，所以可能对未来转卖造成影响。
房产司法拍卖方式
法拍房可能涉及两种拍卖形式：
1
密封拍卖（senza incanto）:第一次拍卖会采用这种方法，这是拍卖的一个常见类型，属于盲拍的一种。所有竞拍者同时提交密封的出价，没有人知道其他人的出价。出价最高者
获得拍卖房。参与竞拍者需要把自己的报价连同10%的押金及其他相关文件放进信封寄给法院。
2
公开拍卖（con incanto）:如果房产标的在第一次的密封拍卖中流拍，那么进入第二轮公开拍卖，竞拍者在了解其他人的报价之后给出自己能接受的报价，同样还是出价最高者获得拍卖房。参与公开竞拍者也是需要按照法院规定提前缴纳一定数额的押金。
对法拍房感兴趣的朋友要注意，这几年在米兰罗马等大城市因为需求量激增，很多法拍房会拍出比市场价还高的价格，所以参与竞拍者一定要结合房产客观条件给自己定一个限价，超出这个价格便及早放弃才是理性的做法。
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