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房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办!

先来讲一讲小编本人的租房故事吧:

房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办! 生活百科 第1张

在第一年的退房那天,本来和室友做好了所有的清洁,杯盘餐具也完好无损地摆回了刚搬进来时候的样子,但是依然眼看着房东带人把我们用过的东西全部扔掉,记下金额,加上莫须有的损坏和维修杂费,整个账单扣掉了我们押金的一半。那时沟通并不流利又无心恋战的我们,只能默默接受。

房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办! 生活百科 第2张

直到下一年,退房那天房东答应的退押金期限被一拖再退,直到杳无音讯……

搬入新家后,最近又和朋友遭遇不同情况下的“搬离”威胁,和租房机构沟通很久后才被理解。

故事讲得快要声泪俱下了,相信不止小编,很多人也应该在租房中遇到或多或少的不公正待遇甚至侵权行为,仿佛是我们在异国他乡本就略微辛酸的日子里迈不过去的一个槛…..

房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办! 生活百科 第3张

不给/违背合同

乱扣费用

中途涨租金

拖欠押金

甚至无端勒令搬走

……

在我们没有对房屋进行损坏,没有拖欠租金,做好一名租客的时候,面对这些侵权行为,我们有权也必须为自己的合理诉求站出来。

房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办! 生活百科 第4张

一、正式合同

租房过程中最重要的就是在入住时确保正式合同的签订,只有合同才能作为保护自己权利的根本途径。所以,打算给自己一个长期有保障的居住环境的同学一定要重视和房东签正式合同,用合同的法律效力来约束房东和自己双方相互的正当权益,可以避免很多矛盾。

租房合同需要在30天内向Agenzia delle Entrate提交,租客要承担的费用是年租金的2%的一半(另一半由房主支付,印花税费也理应由房主支付)。

签订合同后房东必须履行的义务有:

交付给租客保持在良好状态的居住环境;

并按照签订内容保持这样的良好状态以方便租客的使用;

在租赁期间保证租客拥有安静的环境,免受滋扰;

租客可以独立做到的小维修外(包括家具保养等等),房东必须进行其他必要的维修;紧急维修情况下租客可以直接自行进行修理,并由房东报销;

房东不退押金/乱扣费用/无端驱赶? 面对意大利租房狗血剧情你该这么办! 生活百科 第5张

(来源:Codice Civile, Libro quarto,Titolo III,Capo VI Della locazione)

在没有正式合同的情况下,不仅上面这些基本保障会面临缺失,而且会面临更严重的风险:如果房东为了逃税而不提供正式合同,一旦税务部门查出,租客会连带地同房东一起承担责任,面临更大的经济损失甚至民事法律处分。

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二、分租合同

另外,在找房时经常会遇到的,我们所称和“二房东”签订分租合同(Contratto di sublocazione)的情况我们也应该确定以下的事项:

1. 二房东是否在与房主完全协商、经过房主同意、并确 保把分租条款加入双方的合同的情况下进行转租。(如果二房东与房主的合同中缺少或者甚至有禁止分租的条款,二房东却擅自分租,租客会面临与二房东一起被驱逐的风险);

2. 房主与第三方可以没有直接联系,但是第三方拖欠房租时房主有权直接向第三方提出要求;

3. 二房东与房主所签订的转租条款是否有规定二房东有权进行全部或部分房间的转租;

4. 二房东与房主一定要签订正式合同,而不是临时合同或者临时的学生合同;

5. 与二房东签约的租住时间限制不能超过二房东与房主合同中的租住时间;

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(来源:Codice Civile, Libro quarto,Titolo III,Capo VI Della locazione;

https://www.rentila.it/blog/2017/10/27/subaffitto-di-una-casa-o-stanza/)

与二房东签订的合同同样需要上文中的提交注册,缴纳合同费用。二房东也应承担退还押金的义务。为了保障自己的权益,在租房前向二房东问清与房主的关系以及合同等等情况是非常必要的!

三、押金

关于租房押金(deposito cauzionale/caparra)

以下情况扣押金是合理的:

1. 租客方违反合同,提前搬走;

2. 损坏房屋、家具,房东通过法律程序确定损坏金额;

3. 拖欠房租,或者将押金充当租期最后几个月的房租。

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而以下则是我们为了保障自己的权益需要注意的情况:

1. (拥有特殊价值的房产除外)押金最高不得超过三个月房租金额;

2. 合同中若没有押金条款,租客可以拒付(确认合同中有押金条款也是离开时保障押金退还的途径);

3. 押金需单次付清,房东第二次要求交纳押金的要求是完全不合法的;

4. 在合同结束后房东必须退还租客押金,如果声称房屋内有损坏,也不得凭私人意愿扣留押金,必须通过法律程序的验证,即使在真正有损坏的情况下,损坏的金额也必须由法官确定。

4.租客可在搬离前两到三个月告知房东请求退还押金。在房东私自扣押金和拒不返还押金时据理力争是必要的,同时也需要清醒的头脑和策略,比如在搬离前与房东签好书面凭证,确定押金退还期限。

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(来源:Legge del 27 luglio 1978, n. 392: Disciplina delle locazioni di immobili urbani,n.11)

四、驱逐租客

在租房中会面临的最极端的情况就是被要求搬离了,在这些情况下,房东有权对租客进行驱逐(sfratto):

1. 拖欠房租逾期20日以上;

2. 拖欠物业费超过两个月房租金额;

3. 违规使用房屋的功能;

4. 制造严重的噪音、异味等;

5 将租住房屋长期空置;

但是有些房东依然有可能提出一些让人无语的理由要去租客搬走,例如将要搬回现在正在出租的房屋、对房屋进行重新彻底装修或者将要出售房屋,这些算遣散房客的正当理由吗?

法律规定,的确算是正当理由。

但是,必须要在与当前租客的合同签订主体时间结束之后!(例如,4+4的合同,房东有权因上述理由在第一个4年后拒绝续约,但也不得在第一个4年期间遣散租客,对房屋进行重修、自用或出售。房东也有义务提早通知。)

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(来源:https://www.laleggepertutti.it/138139_motivi-validi-per-mandare-via-di-casa-linquilino;https://www.rentila.it/blog/2018/04/13/sfratto-per-morosita/;相关法律:Codice di Procedura Civile ,art. 657 e segg.)

但是如果遇到强制扣费、拒绝退还押金、无端驱赶、房东拒绝沟通等更加极端的情况,自己力量孤单难以解决的情况时,小编在这里向大家推荐意大利规模最大工会之一Confederazione Italiana Sindacati Lavoratori (简称CISL)下属的为了保障租房权益提供法律援助的组织Sindacato Inquilini Casa e Territorio(简称SICET)

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该组织提供的援助项目有:

1、Agli inquilini dell’edilizia privata:

L’assistenza nella stipula dei contratti di locazione previsti dalla legge 431/98

向私人房屋租客提供:

根据98年431号法律条款提供租赁合同签订援助

Il controllo, la contestazione e l’impugnazione dei contratti dei patti illegali

核查、谈判与起诉带有非法条款的合同

Il controllo delle spese condominiali Le domande di contributo per il pagamento del canone d’affitto

核查共同物业支出与月租所含款项

La contrattazione collettiva con le associazioni della proprietà edilizia e le grandi proprietà.

与房屋所有权协会和大型产权方进行集体谈判

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2、Agli inquilini dell’edilizia pubblica:

La compilazione e consegna della documentazione per l’indagine biennale sui redditi familiari e il controllo della corretta attribuzione della fascia di reddito e di canone d’affitto.

向公共房屋租客提供:

填写和提交两年期的家庭收入调查的文件,以及对正确的收入等级和房租的归属的核实。

I ricorsi per la modifica della fascia di reddito e di canone

申请收入等级和房租的更改

Il recupero, attraverso criteri di socialità, delle situazioni di mancato pagamento del canone d’affitto

按照社会标准补交房租欠款

La richiesta e la contrattazione di interventi di manutenzioni

关于维修的请求和洽谈

Il controllo delle spese accessorie e dei servizi

核实附加费用和服务费用

La contrattazione collettiva nei confronti della Regione, del Comune e degli Enti gestori di Edilizia pubblica.

与大区,市政府和公共住房管理机构的集体谈判。

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3、Agli inquilini con lo sfratto e in emergenza abitativa:

向面临驱逐和紧急居住情况的房屋租客提供:

L’assistenza legale e l’eventuale opposizione alla procedura di sfratto

提供法律援助和反抗意外发生的驱逐事件

La presentazione dell’istanza di rifissazione della data di sfratto

提出重新确定驱逐日期的诉求

L’assistenza per la compilazione e la consegna delle domande di assegnazione di un alloggio pubblico per sfratto o altra emergenza abitativa.

援助填写和提交由于驱逐或其他住房紧急情况分配公共住房的申请。

SICET

米兰:

Via Benedetto Marcello 18- 20124 Milano

Tel. 02.29522100/29521797

Fax 02.29411670

E-mail: [email protected]

罗马:

Via Napoleone III, 6 – 00185 Roma

Telefono 064940935

Fax 064468167

Email: [email protected]

官网网址:http://www.sicet.it/

全国范围机构驻地查询:http://www.sicet.it/sedi

愿大家都能在对自己租下的公寓负好责任的同时,也用自己的头脑和社会与法律的援助,勇敢地维护自己的合理权益不受侵害。

也愿大家都能远离无理侵权的无良房东,优雅地避开租房里那些让人怄心的套路。

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