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在意大利租房必要知识总汇

1. 租房

1.1 要求提供保证

找房时要明白:

• 必须定期交房租;

• 退还房屋时,房屋状况必须与初始状况相同;

• 不可将住宅用于工作;

• 房客必须拥有居留证(Permesso di Soggiorno),否则,如果房主将住房出租给非法在意大利居住者,其房屋可能会被没收6个月至3年。

出租房屋之前,房主常会要求房客提供某些担保,比如:证明其收入足以支付房租、合法工作和同、由雇主或协会作为推荐人等。

1.2 初期费用

租房时需要支付的某些初期费用:

• 中介费。一般来说是年租金的10%至20%,或者相当于一个月的租金。

• 保证金(押金)。交给房主一笔相当于三个月房租的保证金。租期结束后,若房客没有损害房屋、欠缴费用,则这笔保证金连同其利息,将一并退还。

• 合同注册费。注册费:相当于年租金的2%,房客与房东各承担一半,其次还有粘贴在合同上的印花税票的费用。

• 一个月的房租。签订合同后,还要提前交纳一个月的房租(常常是三个月),以及应由房客承担的物业费部分。

• 连接费用,即将公共设施服务费(电、天然气、水、电话)转到房客名下的费用,全部由房客承担。

1.3 租赁合同

根据法律规定,出租房屋时,必须签订合法的合同。租房合同一式两份,由房主和房客签名,在税务局(Agenzia delle Entrate:负责税务管理、核查与诉讼的公共机关)注册。建议您签订第三份合同,因为警察局(Questura)在办理家庭团聚申请时可能会要求提交合同原件。

房主必须进行初次注册,并每年续注册。注册费(年租金的2%)由房主和 承租人 各支付一半,记录在房客的物业费上。

签订书面合同并注册非常重要,因为在申请家庭团聚时需要证明拥有住宅,同时,如果与房主发生纠纷,也需要通过合同来明辨权按规定有多种类型的合同。以下是最常见的几种。

自由合同。自由订立房租价格,根据市场走势而定。合同有效期为4年,到期前6个月前,若出租方未提出正当理由解约,则合同续延4

年。八年中合同条款保持不变。只可以依据ISTAT(国家统计局)数据进行调整,即根据通货膨胀率调整,这样才能保证房租的价值不变。

协议租金合同。在住房压力较大的市镇可以采用该合同。该合同的房租价格较低,因为价格根据当地工会协议订立,而不是根据房主的意愿而定。合同有效期为3年,到期后若双方均未提出解约,则合同续延2年。在这种情况下,房租每年也将根据ISTAT参数的75%而进行调整。

首府及附近市镇的租约均为协议租金合同。临时合同。合同有效期为18个月,当存在可以出示书面证明的理由而需

要短期出租或求租住房时(因工作、婚姻、医疗、靠近工作地点等原因)可以签订该类合同。该合同不可自动续延。若到期后希望续签该合同,必须明确表示续签该合同的原因。

转租合同。承租人将公寓的一部分、即一间房间(不可为整套公寓)转租给另一个人。只有在原合同不禁止转租的情况下,方可签订转租合同。房客应当向房主告知转租承租人的名称。出借使用合同。房主将公寓免费让与其他人使用。但房客需要承担应由其承担的物业费。

客居使用合同。当企业承租公寓并将其用于雇员使用时签订该类合同。

民事性质的各种租房合同均需交税,纳税比例依据合同类型的不同而变化,最高不会超过某值。

合同中可以订立双方协议的细则。但是其中规定了法律不允许的义务或责任的合同(或私立文书)无效。举例?房客必须交纳应由房主承担的物业费,或合同期限与法定期限不同。租房合同中,必须指明房屋是否处于良好状态。签订合同时,房客必须承诺交回时房屋状态与收到房屋时相同,但排除正常的房屋老化。

1.4 与他人合住公寓

若您想与他人分享公寓,则可以采用下列方式:

• 各房客均作为合同订立方;

• 只有一名房客签订合同。合同签订者对房主承担公寓全部责任,而房主则必须认可其他房客的存在;

• 房屋部分用于转租合同,但前提条件是原合同或与房主签订的其他文件并不禁止房屋转租(必须许可转租)。

若期望接待朋友或亲戚短期居住,必须提前48小时通知警察局(Questura)或派出所(Commissariato di Polizia:若居住地区没有派出所,则需通知市政厅-Comune),同时提交相应的建筑物转让申请表(cessione di fabbricato) 。

1.5 缴纳房租

房租和预缴物业费的交纳必须在合同订立的日期之前完成。若以现金形式支付,则房主必须出具载有日期和签名的收据,或者也可以采用银行汇款或邮政汇款的方式支付,这时就能在预定时间之内获得收据。

保留与房租支付有关的各种文件,这是与房主发生纠纷时的重要证据。
• 房主要求支付超过合同预定金额的租金是违法行为。这种情况下需要与工会联系。
• 建议您按时交房租。欠交一次或多次房租会导致合同失效。

若您的收入不足以交纳房租,可以申请大区的租赁补助基金(Fondo Sostegno Affitto)。如需获得经济补助,必须拥有:

• 居留证(Permesso di soggiorno);

• 在大区居住超过5年或在意大利居住满10年;

• 合法、有效、经过注册的租房合同。应向户籍所在地市政厅(Comune)或税收扶助中心(Centro di Aiuto e Assistenza Fiscale

– CAAF)提出经济补助申请。

1.6 维护

由房客负担的费用

小型日常维护由房客负责,后者必须保证公寓状态良好。举例?房客必须修理坏损的水龙头,还必须依法定期检查热水器。

设备更换(比如热水器)或改造施工则由房主负责。注意:若房客因疏忽而损坏设备或器具,则必须自费修理或更换。租房之前请先检查家具状态。若有损坏部件,请要求修理。或者,也可与房主达成共识,由房客承担修理,费用从房租中扣除。该协议必须写入合同或附在合同之后的私立文书中。

1.7 合同到期

解约

解约必须以书面形式通知、以挂号信形式寄送.

• 房主可因下列理由解约:

• 在合同首次到期时需要(因家庭或个人原因,或者因为将出售或整修公寓);

• 合同最终到期结束出租,必须提前6个月通知.

• 若合同允许,房客可随时解约,但必须提前6个月通知。也就是说,通知之后合同权利与义务还会延续6个月,包括交纳房租的责任。若合同不允许,则房客只可因严重原因提前解约。

续约

合同最终到期之后,比如自由租金合同8年(4+4)之后,若房主没有在约定的时间内提出解约,则合同自动延期。

若房主期望续约,但是需要修改某些合同条款(比如租金),则必须解除旧合同,重新签订新合同

驱逐

法官(在房主的要求下)可以发布驱逐令,要求房客限期离开。房客出现下列情况时,法官可以发布驱逐令:

• 拖延付款,即不按时交纳应付款;

• 不遵守合同:比如在未获授权的情况下转租、严重损坏公寓;

• 收到租期结束或房主因故解约的通知后依然不离开房屋.

当解约原因是租期结束(且仅限于这个理由)时,房客有权要求法官准许延长期限(但不一定获得批准),一般来说不超过6个月。特殊情况下(比如残疾、年老和失业),延长期可达18个月。延长期后,若房客依然拒绝离开房屋,则可由司法及公共武警官员(Ufficiale Giudiziario e della Forza Pubblica)出面强制要求其离开。

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